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*이 글을  전세를 살고 계신 대한민국의 모든 분들에게 드립니다.
(이 글의 저작권은 저에게 있지만 아무나 퍼가셔도 됩니다)  
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저는 지난 8월말에 전세계약이 만료되었으나 집주인이 1개월 동안 전세금을 반환해주지 않아서 출국이 1개월 가량 늦어졌고, 그 사이에 환율상승으로 환차손을 약 20% 정도 입었던 사람입니다(혹시 이런  피해도 소송을 통해서 피해보상 받을 수 있는지, 아시는 분은 알려주시면, 대단히 감사하겠습니다).

 

해 외로 나온지 3개월이 다되어가는 현시점에 제가 살던 동네 집값을 검색해보니 아직도 그대로이더군요. 과도한 부동산 거품이 잘 정리되어야 국가 전체적으로나, 대다수 집없는 사람들에게 좋을텐데, 가격이 그대로라는 것은 실망스러웠습니다.  또한 곰곰히 생각해보니 전세입자들도 조금만 신경쓰면 한국의 부동산 거품하락에 일조할 수 있을 것으로  생각되어 글을 올립니다. 자 시작해 보겠습니다.

 

  

전세기간이 만료되어도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.

 

1) 남에게 돈을 빌려서라도 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.

2) 이전가격보다 전세가를 대폭 낮추어 새로운 세입자를 구한다. 그러나 그 차액을 집주인이 부담해야하기 때문에 싫다.

3) 집을 팔아서 라도 전세금을 돌려준다. 그러나 요즘처럼 저가에 팔고 싶지 않다.

 

이것을 한마디로 정리하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다는 것입니다.  그 래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러살거나 그 가격에 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 편지(내용증명)를 보내도 폐문부재(우체부가 방문해도 수신자가 응답이 없음)로 되돌아 오지요.

 

이런 경우를 당하는 분들이 부지기 수인데 대부분  잘몰라서 그냥 당하는 경우가 많고 개인의 문제로 생각하고 말기 때문에 집값하락시에 충분한 집값하락을 부추기는 힘으로 작용하지 못하고 끝납니다. 우선 절차를 살펴보기로 합니다.

  

1) 계약기간 만료되기 약 3개월 이전(최소 1개월 전)에는 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다. 여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 우체국에서 보증해주는 내용증명서 이어야 한다. 내용증명은 이해당사자간 편지대화내용을 우체국이라는 공공기관이 확인해주는 일종의 공적보증제도로서 동일한 내용을 3부를 가져가면 우체국이 1부를 보관하고 집주인에게 1부를, 본인에게 1부를 줍니다. 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 정상적인 대부분 집주인들은 만기가 되면 전세금을 빼주어야 한다는 것을 인식하고 준비를 합니다.

    그러나 내용증명이 아니라 전화통화로만 하게 되면 나중에 구속력이 없기 때문에 집주인들의 사정이 나빠지면 언제 그랬느냐는 식으로 태도가 돌변할 위험이 매우 높습니다. 요즘처럼 집값이 하락하는 시기에는 특히 그렇습니다. 단, 내용증명은 안부편지 같은 형식으로 가급적 부드럽게 쓰시되, 이사가니 만기일까지 전세금을 돌려달라는 얘기는 꼭 포함시키세요. 

  반대로 집주인이 세입자를 내보내야 하는 경우도 사전에 이런 형식으로 통보를 하면 보다 명확하고 깔끔하게 일처리가 가능합니다. 내용증명 보냈다고 짜증내는 집주인이 있으면 그런 사람이 바로 세입자 골탕먹일 가능성이 높은 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!! 하고 혼자 웃으시면 됩니다.  내용증명을 보내는 일은 세입자가 해야할 필수적인 사항입니다. 아무리 천사같은 주인일지라도 반드시 이사간다고 편지로 통보하셔야 합니다.

 

2) 계약만료일이 지나면 임차권등기를 신청한다. 내용증명에 대해 아무런 답변도 없고 불성실한 태도를 보이거나, 입으로는 돈 줄테니 걱정말라고 하면서 계약금(전세금의 약 10%)을 안보내는 사람은 주의해야 할 대상입니다. 돈이 사람을 속이는 것이지, 사람이 나빠서 그러는 것은 아니거든요. 특히 요즘과 같이 어려운 시기에는 임차권등기를 하루라도 빨리 신청하는 것이 돈버는 것입니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 비용은 직접하면 3만원이 조금 안들고 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다. 가까운 법무사에게 상의하든지 직접 법원으로 가세요.

 

3) 약 2주 후면 임차권등기가 실제로 등기소에 설정되었는지 확인한다.

등기부등본에 자신명의의 임차권이 설정되었는지를 인터넷으로도 확인가능합니다. 임차권등기가 끝나면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로  남아있게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 이날부터 이자가 20%씩 받아내는 시점이 됩니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.   

 

4) 그러나 임차권이 설정되었음에도 전세돈이 돌아올 기미가 없으면 집주인이 무능하거나 상당히 문제있다는 증거이오니 가까운 지방법원에 '전세금 반환소송'을 신청한다. 모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 법무사들이 친절히 설명해줍니다. 돈도 몇푼 안듭니다.

 

다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 +매월 이자 20%씩 되돌려 받게되고 법무사, 변호사 등 소송비용 전부를 집주인이 토해내야 합니다.

 

5) 만일 그럼에도 돈을 안주면 바로 경매신청하여 그 집을 매각한다.  물론 세입자가 사고 싶으면 참여해도 된다.

 

그러나 세입자들이 바보같이 가만히 앉아 있으니 집주인들은 요즘과 같이 집값이 하락하는 시기에 전세금 돌려줄 돈도 없으면서 버티고 집을 안파는 것 때문에 수요와 공급에 따른 정상적인 부동산 가격 형성이 왜곡되고 있다는 것을 말씀드립니다.

 

모 든 세입자분들은 이번 집값 하락 시기뿐 아니라 평상시에도 집주인에 비해 열등한 위치에 있으므로 중요한 의사전달은 반드시 내용증명을 이용하셔야 합니다. 이렇게 내용증명을 보내어 이사간다는 것을 통보하며 상당수의 집주인들이 전세값을 대폭 낮추어 주거나 급매로 집을 내놓는 경우가 증가하여 보다 부동산 거품이 일정정도 하락하는데 기여할 것입니다.  뿐만 아니라 임대차를 둘러싸고 집주인과 세입자간의 불필요한 갈등발생을 억제해주어 사회적으로도 순기능을 합니다. 이 절차를 꼭 사용하십시오. 세입자, 집주인, 국가 전체를 위해 꼭 필요합니다!!!!!!!!!!!.

 

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이 글을 여기 시간으로 어젯밤에 재수정해서 올리고 아침에 일어나 보니 엄청난 반응이 있었네요. 몇 가지만 추가드리면 다음과 같습니다.

 

1. 내용증명 보내는 것은 절대로 야박한 행위가 아니다.

합 리적인 집주인들은, 전화보다는 오히려 이렇게 내용증명을 보내주면, 좋아하는 분도 있습니다. 왜냐면 세입자가 전화로 이사간다고 해놓고 나중에 안나가겠다고 버티는 경우가 있으니까요. 그래서 집주인들이 명도소송이다 뭐다 해서 피해를 보는 경우가 많습니다. 좋은 게 좋다는 식의 생각으로 가만히 앉아있으면 전세세입자도, 집주인도 서로 피곤해 집니다. 

 

2. 대부분 내용증명만 보내도 해결된다.

쉽고 간단한 편지 한장으로 대부분 집주인들은 준비에 들어갑니다. 따라서 복잡한 소송까지 안갑니다. 내용증명은 모든 세입자들은 반드시 해야합니다. 말로 하는 것은 다 소용없습니다. 

한편, 실제 만기일을 반드시 고집하지 마십시오. 관례상 만기일 전후 1개월 이내에 돈을 돌려받는 것은 정상적인 거래로 간주한답니다. 쉽게 말해서 한달정도 늦어지는 것은 처벌하기 어렵다는 것이지요.

 

3. 최악의 경우라도 임차권등기만 설정해도 대부분 해결된다.

굳이 임차금 반환소송이니 전세금 반환소송까지 안갑니다. 따라서 내용증명 보내기는 필수, 그래도 안되면 임차권등기 신청하기 이상 2가지 단순절차는 반드시 실행하십시오. 

 

4.  임차권등기는 한번 올라가면 전과기록으로 남는다.

제 경우와 같이 집주인이 나중에 세입자에게 전세금을 돌려주고, 세입자가 임차권등기를 해제해주었더라도 이 기록은 등기부등본에 검정색 줄로 그어진 채 남아 있습니다. 따라서 이후에는 다른 세입자들에게 중요한 정보가 됩니다. 쉽게 말해서 만일 임차권등기 기록이 있으면, '아! 이 집 주인은 세입자에게 전세금을 안돌려줘서 가압류도 당한 악덕 주인이구나!하고 생각하면 정답일 것입니다.

 앞으로 전세 계약하시는 분들은 등기부 등본 확인하실 때 임차권 등기가 올라간 기록이 있는 지를 확인하셔도 이런 기록이 있는 집과 계약하는 것은 삼가하실 것을 권고드립니다.

  

*사족

1. 시장경제원리를 채택하고 있는 대한민국 사회에서, 이상하게 시장원리가 공정하고 정상적으로 작동하지 않는 경우를 종종 봅니다. 위 글이 그런 경우이고요. 따라서  누구의 손실과 이득을 떠나 시장경제원리가 잘 작동하도록 시스템을 고쳐야겠지요.

 

2. 모든 인간간의 관계는 상당부분이 계약관계라고 생각합니다. 결혼도 인류의 가장 오래된 계약이라는 주장에 일정부분 동의하구요. 따라서 누구든 계약을 우습게 여기고 함부로 파기하는 사람이 있으면 반드시 사회적으로 처벌해줘야 건강한 사회가 될 것이라고 믿습니다.

 

*관련사이트 :  http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=421298